주택의 정의와 주택 수 계산
주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물로, 주택에 딸린 토지를 포함합니다. 사업을 위한 주거용 건물은 주택에 포함되지 않습니다. 주택 부수 토지는 다음 조건 중 하나를 충족하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 의미합니다.
- 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 피난안전구역의 면적 및 주민공동시설의 면적은 제외)
- 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역 밖의 토지는 10배)를 곱하여 산정한 면적
부가가치세가 과세되는 사업용 건물과 함께 설치된 경우
주택과 사업용 건물이 함께 설치된 경우, 주택 면적과 사업용 건물 면적을 비교하여 주택으로 간주하는 방법이 다릅니다.
- 주택 면적 > 사업용 건물 면적: 전부를 주택으로 간주
- 주택 면적 ≤ 사업용 건물 면적: 주택 부분만 주택으로 간주
해당 주택의 부수 토지 면적은 총토지면적에 주택 부분 면적을 총건물면적에 비례하여 계산합니다.
주택 수 계산
주택 수를 계산할 때는 다가구주택과 공동소유 주택을 구분하여 계산합니다.
- 다가구주택: 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우 각각을 1개의 주택으로 계산
- 공동소유 주택: 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산. 다만, 임대수입이 연간 600만원 이상이거나 고가주택의 30% 초과 지분 소유 시 소수지분자의 주택수에도 가산
전대·전전세
임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우, 해당 주택은 소유자의 주택 수에 포함되며 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산합니다.
부부소유
본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 이를 합산합니다. 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인의 소유주택으로 계산합니다.
- 부부 중 지분이 더 큰 자
- 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자
주택임대소득 과세대상
주택임대소득의 정의
주택임대소득은 "부동산업에서 발생하는 소득"에 해당하며, 소득세법 제19조에 따라 과세됩니다. 주택임대업의 업종분류에 따라 주택임대소득은 다양한 종류로 나뉩니다.
고가주택임대
- 업종코드: 701101
- 세분류: 주거용 건물 임대업(고가주택임대)
- 기준시가: 12억원을 초과하는 주택
일반주택임대
- 업종코드: 701102
- 세분류: 주거용 건물 임대업(일반주택임대)
- 기준시가: 12억원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등
장기임대공동·단독주택
- 업종코드: 701103
- 세분류: 주거용 건물 임대업(장기임대공동·단독주택)
- 특징: 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용
장기임대다가구주택
- 업종코드: 701104
- 세분류: 주거용 건물 임대업(장기임대다가구주택)
- 특징: 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용
비과세 소득
1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세됩니다. 다만, 기준시가 12억원을 초과하거나 국외에 소재한 1주택 소유자의 임대소득은 과세됩니다. 또한, 2014년부터 2018년까지의 귀속 연도 총수입금액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세됩니다.
총수입금액
거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액입니다. 주택임대소득의 총수입금액은 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료를 포함합니다.
보증금 등에 대한 간주임대료
거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우, 간주임대료를 총수입금액에 산입합니다. 주거전용 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않습니다.
간주임대료 계산 방법
간주임대료는 다음과 같이 계산합니다.
- 간주임대료 = (보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60% × 365(윤년은 366)분의 1 × 정기예금이자율(2023년 귀속: 2.9%) - 해당 임대사업 부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
보증금을 받은 주택이 2주택 이상인 경우, 보증금의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순서대로 뺍니다. 추계신고·결정하는 경우 임대사업 부분에서 발생한 금융수익은 차감하지 않습니다.
총수입금액의 귀속연도
각 과세기간의 총수입금액의 귀속연도는 총수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간으로 합니다. 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 경우 그 정해진 날이 귀속 시기이며, 정해지지 않은 경우에는 그 지급을 받은 날로 합니다.
결론
주택임대소득 과세대상에 대해 자세히 알아보았습니다. 주택임대소득은 소득세법에 따라 과세되며, 주택의 정의와 주택 수 계산, 비과세 소득, 총수입금액 및 간주임대료 등의 다양한 요소가 포함됩니다. 이를 통해 주택임대소득 과세대상을 명확히 이해하고, 적절한 세금 신고와 관리를 할 수 있습니다. 주택임대소득에 대한 정확한 이해와 관리가 필요하며, 이를 통해 세금 부담을 줄이고 효율적인 자산 관리를 할 수 있습니다.
